福山不動産

福山市で不動産、中古住宅、売り土地、売り家、マンション、
一戸建て、物件、不動産情報、住宅情報


不動産購入をお考えの方の９割の方がをお持ちです。




不動産探しを始めたのに何かうまくいかない？何かしっくりこない？
新聞オリコミ広告や住宅情報雑誌もチェクしているのに・・・・・・・・

不動産探しをされる方の3つの悩みとは、
一つ目の悩み

二つ目の悩み

三つ目の悩み

順番に書いて行きましたが、実はこの順番こそが非常に重要なのです。
この順番を間違えるとあなたが気にいった不動産物件に出会えてもその不動産を 購入する事ができないんです。　え？と思われるかもしれませんが、事実です。
重要ですのでもう一度いいますがこの順番を間違えるといい不動産に出会えません。
皆さんは、 不動産を探しはじめるときに物件を探すから始めらえる方がほとんどだと思いますが。

それでは、この福山市アストモ不動産のホームページに、
ご縁があって来ていただいたあなただけにお話します。

９つのステップで順番にご説明いたします。
以下のような流れになります。

買い時はいつか？売り時は？
今が底か？はたまた高値安定か？
金利はどうなのか？
経済情勢は？
確かにこれらの条件も不動産の購入や売却には、大事な条件の1つであることは間違いないのですが、
それだけでは、ないですよね！

一番大事なのは、
あなた様やご夫婦、家族の構成や考え方、ライフサイクルが、実は一番大事なのです。


今から8年前そう私が36歳の時に家を購入したときの話です。33歳の時に福山市にUターンして、実家の両親と同居するというのも大変？なので福山市手城町に3DKのコーポに当時 妻と三歳の息子と三人家族で住んでおりました。月日がたつうちにそのコーポ（10世帯）の住人も同じぐらいの世代が多かったので、次々と家を建てられたり、親御さんと同居したり、一戸建ての借家に移ったりと、引越しされて行き、妻が「うちもそろそろね」なんていってましたが、「いつか実家に帰るのだからこのままが気楽でええわー」とわたしは、のんびりしていたのです。
やがて自然の成り行き？で女の子が産まれて、3DKのコーポに小学校に入学した息子の学習机と娘のひな人形（これがコーポには不釣合いなぐらいとにかくデカくて、3月のひな祭り前後はわたしはヒナ人形の横で小さくなって寝てました。）が入りほぼパニック状態です。いつもはやさしい妻も、やがて角が生えてきて、その時に「よしこのままではいけない子供達の部屋もいるし、賃貸住宅に住む不動産営業マンていうのも何となく説得力ないなぁ、30にして建つ？」と一大決心をして息子の転校がなく実家（福山市港町）にも近い同じ福山市手城町で中古住宅（土地56坪東南角地で日当たり良し、建物は45坪の6DK築は24年）を２０００万円で購入しました。学校区を決めていましたのでさがして決めるまで1年ぐらいかかりその間に５物件ぐらい見学もしました。本職なのに結構時間がかかり ほんとうに、いつもはやさしい妻がまたまた角がはえ「不動産会社にいるのに何しょーるん！」と尻を叩かれたこともありました。あのころ夫婦で物件資料を見ながらあーでもないこーでもないて話こんでいましたねー。
今、その家は3年前に母親が６４歳の若さで他界したのを期に福山市港町の実家で父親と同居することになり、賃貸で貸しております。
もちろん売るつもりはないのですが、その家を今売却しようとしたら自分の家でひいき目でみると1700万円ぐらいと思っているのですが、不動産の仲間内では1500万円でも難しいなんていわれています。がーーーん500万円も下がっているではないかーー！
でも高い安いではなく自分の不動産ということで満足してますし、いずれは資産になり子供達のためになればと考えています。
今振り返ると、家を買う時期、結婚適齢期でなくマイホーム適齢期というのがあり
人生で一番パワーが充実し輝いている時期の一つではないでしょか？




よく広告なので「今がチャンスです！」と書いていますが。
「ヨシ！ガンバロー！」と思った「今がチャンス！」なのは、間違いありません。
この業界に入り「今がチャンスです！」とお客さんを応援しながらやっています。
不動産の購入、売却には当人と家族のエネルギーも必要です。
夫婦や、家族で共に励ましあい、そこに親身な不動産会社が加われば、
まさに鬼に金棒です。
どんな物件にしようかな？
マンションか一戸建てか？新築か中古か？
不動産探しをする時に、目的になる物件をまず絞るのですが、
自分達の将来の生活を考えて、総合的な判断となります。
たとえば、資金的な問題が無く理想の家をまず考えてみるとどうでしょうか？
駅の近くで、静かで、日当たりがよくて、土地は200坪ぐらいの東南の角地で、建物は、
大きな屋根の洋館で、・・・・・・などと考えてみたら、どうでしょうか？だいたい
1億5000万円から2億円ぐらいかかってしまします。
先立つものは、お金かぁの話ではなくて、
逆にここだけは、ゆずれないあなただけのこだわりのポイントがあるとおもいます。

□家　□土地　□洋風　□和風　□環境　□利便性　□機能的　□でかい家　□庭　　□屋根　□収納　□書斎　□リビィング　□和室　□フローリング　□吹き抜け　　　　□経済性　□オール電化　□ガス　□太陽光　□子供部屋　□寝室　□トイレ　□木造　□プレハブ　□大手　□車庫　□町内会　□子ども会　□学校区　□芝生　□静けさ　　□都会　□田舎　□保育所　□公園　□ペット　□通勤　□買い物　□友達　□会社　　□親　□親戚　□兄弟　□海　□山　□キッチン　□風呂　□玄関　□洗濯　いかがですか、イメージできますか？ゆずれないものが絞りきれないと大変ですね。たとえば、□家　ならその後ろに命と入れてみると、家命になりなんとなくイメージできますよね。わたしの場合はどちらかというと土地命でした。とにかく広くて日当たりの良い土地が一番で建物は二の次でしたね。
反対に建物命という方は、広い土地がいい、けど予算が無い人は、郊外で車がないと生活できないようなとこでも、気にされません。
そしてこんな物件だけはいやだというのがありましたらそれもイメージしてください、
そしてそのイメージを書き出して見る事でより実現に近づきます。





一般に不動産会社に対するイメージは、テレビドラマなどでも、ギンギラの服や時計で着飾り、高級車を乗り回して、地上げ屋、悪徳不動産、土地転がし、詐欺師などとにかくとても悪いイメージがあります。（ごく一部にそのまんまみたいな不動産屋もいるのも事実ですが）私自身24歳の時、この業界に入るまでは、大学を卒業して機械工具のルートセールスをしていましたので、不動産業界に知り合いは無くて、まさにこのようなイメージをもっておりました。
不動産会社と一口にいっても（悪徳系や詐欺師系は完全に例外です同業者ではありえません。）駅前不動産的な会社から大手までさまざまです。大きく分けて賃貸や売買の仲介をメインにする仲介会社と、自ら土地分譲や建物を建てて分譲する分譲会社にわかれます。
福山市の場合ですと、賃貸・管理・分譲・仲介などなんでもやる駅前不動産的な会社（サザエさんに出てくるはなざわ不動産見たいな感じです。）が多いのですが、最近の傾向を見ていますと、都会なみに、専業化が進んでいるのではないでしょうか。


ポイント�@
各不動産会社には、得意分野があります。それを調べるのが大事です。
わからない場合は、直接聞いて見てください
「なんでもやってます。」て裏を返せば、何もやってないのですよね。
それでもわからない場合は他の不動産会社に聞く方法もあります。
賃貸がメインの会社　売買の取引自体を片手間にやっている傾向があり、時間がかかる売買などは、やや苦手というかわからないといった感じです。
分譲がメインの会社　自社売主の物件を販売するのがメインですので自社の物件に興味がないお客様には、まったく感心をしめしません。

ポイント�A
妙に都合のいいことばかりいい、不自然な笑いをする見るからにうさんくさい会社なんてそうありません、ほとんどの営業マンは宅地建物取引主任ぐらいは当たり前にもってますし、意外と勉強（税金や建築業法など）もしているものです。
チョトわからないタイプで3種類いるのですが

ネコ型タイプ	少し甘―い声を出してココだけの話とか、お客様だけには特別とか、聞いてもいないような自慢話を少し話したりします。
イノシシ型タイプ	鼻息荒く、間違えありません、わたしを信用してください、お任せ下さい　などなどやたらと言い切るタイプです。
タヌキ型タイプ	いくら話しても要領を得ないというか、いつまでもほんとの事を話てくれません。一見スキがあるように見えてじつは・・・・・・

このタイプが一番むずかしいタイプですね。
営業マンがネコやイノシシ・タヌキに見えたら要注意です。（複合タイプもいます。）
その会社の営業マンと話してその感じをつかみましょう
物件の問い合わせより不動産の相談をしてみるといいです。
「購入予定はまだ先なのですが、どうやって探したらいいですか？」
と聞いて見てください。すぐにいい物件がありますと売り込んでくるようなら要注意です。

ポイント�B 　 　　 　　
よく本などに、業者選びのポイントで大手か地場か、大臣免許か知事免許か、免許番が 新しいか古いか？なんて書いてあります。
ちなみに当社は、広島県知事（1）9654です。知事か大臣かは、その会社の支店などが二つ以上の県にある場合が大臣免許、一つの県だけの場合が知事免許となります。
そして（1）が免許の更新の回数をあらわすもので現在は5年に一回ですが、以前は3年に一度でした。ですから（10）○○○○という免許番号でしたら単純に30年以上業務暦があるということで信用できるという一つの目安があります。あくまでも一つの目安です。
中には、免許番号は古いが実態がない（建築業が主体で不動産はとりあえず？）とか、中には別の不動産会社をそのまま吸収したり、購入するケース（どちらも違法ではありませんが）もありますのであくまでも一つの目安とお考え下さい。
今は、各社ともホームページで自社の紹介などをしてますので、そこからの情報でおおまかな感じはつかめます。または、その会社というか店舗を外から見るだけでも違いがわかります。見るだけでわかるのか？と思われるかもしれませんが、見て感じることが大事です。（ちなみに当社は、自宅兼用の事務所ですのであしからず。）

以上業者選びの3つのポイントですが、
逆に私達（不動産営業マン）もお客さんを選んでいます。
たとえばこんな人とは付き合いたくありません、上から見下した感じのものの言い方をされる方。いい情報を早くもってこい、約束の時間は守らない、希望物件や自己資金などで、なかなか本当の話をされない方、などなどです。
人間として真摯にお付き合いをしたいと思うのは、不動産業者もお客さんも同じではないでしょうか。





資金計画
いくら借りれるのか？といくら返せるのか？
では天地の違いがあります。
広告に記載されている物件の金額とは、別に諸費用がかかります。
主な諸費用としては、住宅ローン保証料・火災保険・印紙代・仲介手数料・登記関係費用などです。中古住宅で購入金額の１０％程度、新築で５％程度が必要になります。
2000万円の物件ですと、不動産の金額とは、別に諸費用が約２００万円程度必要になります。
この金額は、住宅ローンを借りる金融機関や借り入れ金額などのより変わってきます。
金融機関によっては、月々の支払いの中に保険料が入っているものなどもあります。

ここ最近は、低金利が続き借り入れ年数も３５年と長くなり（各金融機関により違います）以前は、新築25年、中古住宅20年でした。又当初○年だけ優遇金利などあり、たしかに月々の返済は、楽になりました。
これも金利自由化にともない各金融機関がしのぎを削って商品の開発をしているからでしょう。
しかしこれだけ商品が多くなりますと一概にこの金融機関の商品がおすすめですとはいえなくなりました。たしかに金利の違いは、あとあとまで響いてくるのですが、
借り入れをされる方の年収や勤務先、給与形態、年齢やライフサイクルの考え方によりさまざまですのでここでは、資金計画のおおまかな説明をさせていただきます。

いくら借りるのがいいかといったら、おおざっぱに言って
年収の4倍から4.5倍程度ではないでしょか？
年収の5倍から6倍も借り入れは可能とは思いますが少し苦しいと思います。

年収が500万円の方でしたら
500万円×4＝2000万円の借り入れ
それプラス、自己資金です。

このホームページにお役立ちリンクというコンテンツのなかにおおまかな目あすがわかるサイトとリンクしておりますのでそこでも調べることが出来ます。

各金融機関とも無料の住宅ローン説明会を行っています。中には土曜日曜も利用できる会社もありますので物件をさがされる前に一度相談されることをお勧めします。ご希望であれば私も同席させていただいてもかまいません。そして事前審査（仮審査）のサービスもやっていますので、ある程度（あくまでも不動産の正式契約をして契約書を提出しないと本審査は、できません。）の借入れ可能な金額を把握することができます。
こういった事前の準備をしておくといい不動産にめぐり合えた時のアクションが早くなるのです。
なかなか見つからなかった不動産探しも、いったん決まると売買契約・住宅ローンの申し込みなどあわただしく手続きが進んでいきますのでこの事前の準備が大切になってくのです。
インターネットで簡単に住宅ローンも検索できるようになりました。このホームページのお役立ちリンクでもサイトの紹介をさせていただいてますが、金利だけで調べても諸費用やその住宅ローンの説明を読まれてもその一部分しかわからない事がほとんどです。
お知り合いの不動産会社の営業マンがいらっしゃるとその辺のカンどころなども聞けるのです。





物件の情報収集として、新聞広告、新聞オリコミ広告、スーパーなどで無料配布の情報誌、 書店などで売られている情報誌、ポストに入っている投げ込みチラシ、インターネット、 カンバン等があります。
問い合わせ先に電話すると気軽に答えてくれたり、FAXで資料を送ったりしてくれます。
不動産業界には、不動産広告規正法などがあり禁止表現として
「 二割安」 「２０％引き」 などは、二重価格表現です。
「 完全・完璧」 「抜群・日本一」 「 最高・一級」 「 特選・厳選」
「格安・掘り出し物件」 などの用語も原則として使用してはいけません。「新築同様」も禁止です。
「新築」と表示できるのは、完成後一年未満でかつ未使用だけです。
これらの表現をしている会社などは要チェックです。

距離の表示　　徒歩１分は、８０mです。が信号待ちや坂道などは、考慮されてませんので実際に歩いて確かめる事をお勧めします。
取引態様「売主」「 代理」 「 媒介（仲介）」の3つがあります。

売主	広告を出している業者が自ら売主の場合です。
代理	広告を出している業者が売主と代理契約を結んでいる場足です。
媒介（仲介）	広告を出している業者が売主と買主の間に立ってあっせんする場合です。

取引態様は、この3つしかありませんので「 販売提携」とか「代理仲介」なんていう表現をしている場合は、要注意です。

掘り出し物を探されているお客さんは、沢山いらっしゃいますが基本的に掘り出し物は、 ありません、掘り出し物は、不動産のプロが先に買いますので一般の方が掘り出し物を買 われる可能性は低いのです。
掘り出し物にこだわると、せっかくの良い物件も買い損ねる事になります。
基本は、自分にあった良い物件を適正な価格で購入される事です。

もしあなたが信頼のおける不動産会社や営業の方がお知り合いなら広告などで見つけた物件をその担当者に聞いて見るのも良い方法です。その会社経由でその情報が手に入るのでしたら、窓口が一本化でき新たな会社にアンケートを書かれたり色々聞かれずに物件情報だけが手に入りますから。






現地を見学する場合、一度不動産会社の担当者とじっくり同行案内してもらうことをお勧めします。その時に現場で不動産の見方のポイントを説明してくれますので、その物件のプラスとマイナス両方のポイントを説明してもらえばより理解が早まります。
土地や、空家の場合ですとだれに気兼ねなく何回も見る事ができるのですが、中古住宅などで売主さんが居住中の場合は、1回の見学で決めることもあり、多くても2回程度の見学で購入を決めるようになります。ですから事前に見学のポイントをしぼらないといけません。
みんなやってる？現地見学の極意！
● おか目八目（他人の囲碁をそばで見ていると、対局者より冷静で、八目先まで手が読める、第三者の方が物事の是非損得を当事者以上に判断できるたとえです。）不動産売買もある程度勢いが必要ですが、親御さんなどと現地を見られる方もいらっしゃいます。本人が気がつかない思わぬポイントがわかったりしますよ。
※　同行してもらうのは、あくまでもプラス思考の人でないといけませんが。
● 第一印象が大事　第一印象が大事だといいますが、第一印象で決めましょうという話ではありません。初めに見てどうしても気になるところ、たとえば騒音、日当たり、利便性などは、結局最後までそして住み続ける限りずっと気になります。ささいな事ならかまいませんが、家さがしの重要なポイントならなおさらです。価格などの魅力やその場の勢いに流されることがないようにして下さい。
● お隣さんとのトラブルの元ＮＯ1は境界と道路付け　
● 現場百回　刑事のような話ですが、不動産を決めるときみなさん百回はおおげさですが朝昼晩、休日と平日など時間帯をかえて日照や騒音、ご近所の様子などをチェックされています。ちなみにわたしもやりました。
● 水道は、どこだ　土地（更地）などを購入する場合に、敷地内に水道管が入っている物件とないものがあります。入ってない場合は、建築時にそれだけ工時代がかさみます。また水道の本管が物件が接する道路に入っていないとおおがかりな工事となります。また他人の敷地に水道管が入っていたり、自分の敷地に他人の水道管が入っていたりするケースもごくたまにありますので現地で不動産会社の担当に確認してください。
● 上をみろ　現地見学の時に道路付けや日当たりなどは、よく注意でるのですが我々プロでも見落とすこともあるのがなんと上空です。電線や電話線が単に通っているのならまだしも、はるか上空に高圧電線しかも登記簿には、電力会社の地役権まで設定されている場合があります。気にされない方は、問題ないのですが契約直前にわかったなんてことがないように、現地見学のときは、上を向いて見ましょう。
● 夏は、ご用心　日当たりに関するお話ですが、夏は、日も高くなり少々日当たりの悪い物件でも日が差し込みます。ましてや夏なので日があたらないより涼しい方がいいかと思ってしまうのですが、冬になるとその物件はまったく日が当たらないなんて事があるのです。日当たりの悪い物件が冬にはまったく売れないがなぜか夏には売れたりします。物件を見るときは、夏には、冬の日当たりを。冬には、夏の西日（にしび）を考えて検討しましょう。
● 占い屋さんも商売なり　家を建てたり不動産を購入するときに占い師（拝み屋さんなど）に家相や方角・年回りなどを相談される方もおられます。その結果購入を見合わせてたりされるのですが、やはり占い師さんも商売なのでしょうか、一回目の相談ではダメといわれる事が多いみたいです。二回目三回目でＯＫがでます。大きな買い物なので自分の意思決定が出来ない時に後押ししてくれますが、くれぐれも足をひっぱられないようにしたいものです。
● 決めるとなぜかマレッジブルー？になる。　この物件でいよいよ検討して不動産会社に交渉してもらおうかと考えた時に、なぜか心のどこかでブレーキがかかります。そしてその物件の悪いところをやたらと探すようになったりします。結婚が決まってほんとにこの人で大丈夫なのか？なんて考える娘さんのようになるのですね。
不動産探しも結婚と同じように良き伴侶を探すこととよく似ています。あなたに合う１００点の物件をさがすのですが、中々１００点の物件は、ありません。どこかで現実を見なくてはいけない部分もあります。７０点ぐらいで合格かもしれませんね。
すいません　あなたの伴侶は、もちろん１００点ですよね。
最後の最後は、やはり決断ということになります。





気に入った物件があるとすぐに売買契約をするのでしょうか？

物件を見られて購入しようと思われたら家族で一度話合いをされて結論を出しましょう。
結論を急がせる業者さんもいますし、実際に他のお客様が検討される可能性がある事もありますが、通常結論を出す間まで（３日から１週間程度）他のお客さんとの交渉はしないで検討する時間は、いただけるように不動産会社を通して話せるケースが多いです。（あくまでも購入の意思を早く伝えた方が優先権があるのが原則ですが、ここの部分を変に利用して購買をあおりたてる業者さんもいます。）
不動産会社の担当者からアドバイスを受けながら購入申込書（買付証明書）などの文章にして交渉に入ってもらいましょう。
↑購入申込書見本です。クリックで拡大して見れます。
いくらで買いたい（売主の希望価格より安く購入したい場合などは、価格交渉も含みます。）、引渡しの時期・手付金の金額・住宅ローンの金額・その他の条件などを文章にして交渉すると売主への説得力も違ってくるものです。
購入申込書（買付証明書）は、契約書ではないので申込で交渉が成立したからといって後で「購入をやめる」 といってもなんのペナルティもありませんが、簡単に書く書類ではありません。よく考えて意思表示をしてください。





交渉がまとまるといよいよ売買契約です。
契約の前に重要事項説明というもの宅建業法で義務付けられています。
重要事項の説明とは、不動産取引は、権利関係や法令上の制限など多岐にわたっておりますので一般の個人は、充分な知識もっていない場合を多く、独自に調査するのは、困難です。このような事情をふまえて、宅地建物取引業法では、契約の締結前までに不動産業者は、買主など取引の当事者に対して不動産取引に関する重要な事項を記載した書面を交付しなければいけないとされています。
この重要事項の説明は、 宅地建物取引主任が説明をしなければいけないことになっています。

�@ 必ず「契約締結前」 に！ �A 書面にて宅地建物取引主任が説明

不動産取引をめぐる紛争のほとんどが「 聞いてない」 です。
この聞いてないのほとんどが重要事項の説明に関係することです。
このようなことがないように重要事項の説明を聞きましたという意味で買主からサインをいただくのです。
専門用語も出てきますのでわからない事は、なんどでも質問してください。
敷地面積の確認、実測か登記簿面積での取引か、境界のポイントは、はっきりしているか、建替えや増改築はできるか、設備や備品はだれの者か、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）は、いつまで誰が責任を負うのか、電器・ガス・上下水道などの設備状況の確認などです。
契約書
売買契約書は、「売りますよ」 「買いますよ」というお互いの約束ごとを書面にしたものです。
売主は、売買の目的となる不動産を買主に引き渡す義務を負い、買主は、売買代金を売主に支払う義務を負います。いくらで売ります。いつ引き渡します。売るのをやめたらどうするか、買うのをやめたらどうするか、住宅ローンが不承認になったらどうするのかということが記入されてます。
契約書も重要事項の説明書も所属する不動産団体の書式を使っている会社が多いようです。





住宅ローンの本申込みとなります。契約書に住宅ローン特約（融資特約）が入っていますが期限がありますので、金融機関と住宅ローンを選択して申し込みをしなくては、いけません。事前に準備をしていれば決めるもの早くなります。必要書類などは、各金融機関によってまちまちですが、おおかたの書類は不動産会社の担当マンがサービスでそろえてくれますし、金融機関への同行もしてくれます。
各金融機関や商品によって異なりますが金利は、申し込み時点の金利ではなく金銭消費貸借契約（融資承認後正式に金融機関と融資契約すること）や実行時（最終取引）での金利となります。建築をからんでの売買ですと期間があくのでゆとりのある資金計画が大事です。
審査期間は、おおむね2週間から3週間程度です。審査は、申し込み者と物件の担保評価が対象になります。

各金融機関によって違いますがおおまかな流れとして
申し込み→　審査→　OK→　金銭消費貸借契約→　実行
となります。






買主さんが注意しなくてはならないのはお金を払って物件の引渡しをしてもらうことです。権利書と鍵をもらい新しい所有者となる買主さんの名義に登記するのです。
最終取引場所は、ほとんどの場合買主さんの金融機関でとりおこないます。
売主さんの不動産に抵当権などがついている場合は、その日に同時にその金融機関に一括返済をします。
当日には、買主さんの金融機関に売主、買主、不動産業者、そして登記手続きを委任された司法書士、売主側の金融機関の担当者が一同に集まります。
不動産業者・司法書士・金融機関の担当者と3人の目が書類や取引に不備がないかチェックしている事になります。

この時に諸費用一式や仲介手数料の支払い（契約時半金、決済時半金が多い）や司法書士への支払い固定資産税の清算などがありますので事前に不動産会社から書面での明細をもらって下さい。








あなたに合う不動産会社と出会い納得の行く不動産さがしでご希望のが叶う事を願います。
以上、「購入への光が見えた」 3つの悩みを9つのステップでお話しましたが
「売却への道しるべ」も読まれますとよりわかりやすいと思います。
『購入への光が見えた』でわからない事やご質問は、どんどん歓迎いたします。今すぐ下記のフォームよりお気軽にご相談ください。